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Investir, défiscaliser dans l’immobilier (suite)


Investir dans l’immobilier ancien

Investir dans des biens immobiliers anciens offre de nombreux avantages notamment grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière.

 

Défiscalisation locative pour déficit foncier

Elle attribue à l’acquéreur du bien immobilier le droit de déduire de ses revenus fonciers, les charges liées à la rénovation du logement. La principale condition sera de louer le bien pendant une durée minimum de 3 ans. Ces charges seront déduites dans leur totalité avant la mise en location. De plus, si le propriétaire d’un bien ancien décide de le rénover pour le louer par la suite, il pourra profiter d’une déduction sur son revenu global.

 

Monuments historiques

En répondant à certaines conditions, le propriétaire d’un bien considéré comme un monument historique peut bénéficier :

  • D’une aide technique et scientifique ou encore financier pour les travaux et études à réaliser
  • D’une déduction fiscale pouvant atteindre 100% des travaux de rénovation sur son revenu global

Ces travaux sont soumis à un contrôle technique et scientifique des services de l’Etat en charge des monuments historiques. Le propriétaire est tenu de conserver le bien classé et d’avertir la servitude de classement « monuments historiques » en cas de vente.

 

Loi Borloo

La loi Borloo a remplacé le dispositif Besson au 1er janvier 2006. Elle s’adresse aux acquéreurs de biens anciens qui souhaitent loueur le logement non meublé, pour une durée de 6 à 9 ans. La durée pouvant atteindre 9 ans dans le cas où le propriétaire souhaite bénéficier de la convention de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) pour ses travaux. La convention, renouvelable tous les 3 ans, détermine ainsi si le bien fait partie de la catégorie intermédiaire ou sociale.

L’amortissement sur le revenu fiscal est de 30% pour le logement intermédiaire, et de 60% pour le logement social depuis la loi Boutin en 2009. Cette loi est avantageuse pour les personnes soumises à des tranches d’imposition importantes.

 

 

Comparaison entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien

  • Prix à l’achat :les logements neufs sont plus chers à l’achat que les anciens hors travaux.
  • Frais d’acquisition et intérêts d’emprunt : les frais de notaire sont plus importants pour l’immobilier ancien, cependant il y a des charges supplémentaires à assumer pour l’immobilier neuf tels que les intérêts d’emprunt durant la phase de construction.
  • Location et charges :les locataires ont une préférence pour l’immobilier neuf à l’ancien car souvent les équipements sont plus récents (chauffage, isolation, cuisinière) ce qui vous permet de réaliser des économies d’énergie.
  •  Emplacement :l’immobilier neuf se situe généralement à l’extérieur de l’hyper-centre de la ville, contrairement à l’immobilier ancien.
  • Avantage fiscal : les logements neufs vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux mais pas pour les logements locatifs anciens. Par exemple le contribuable est exonéré de la taxe foncière pendant deux ans dans certaines communes.
  • Vente :l’acquéreur du bien locatif neuf ne pourra pas le vendre avant la fin de son avantage fiscal alors que dans l’ancien il n’a aucune obligation concernant la revente.

 

Investir en nue-propriété

On parle de démembrement de propriété quand on sépare l’usufruit de la nue-propriété. Le principe de ce démembrement est d’acquérir un bien immobilier pour 50 à 60% de sa valeur totale, puis d’être propriétaire du bien à terme de l’usufruit temporaire.

C’est-à-dire que l’acquéreur ne pourra pas recevoir de loyers durant une période de quinze ans minimum. Il s’engage à attribuer l’usufruit de son bien à un bailleur institutionnel qui aura à sa charge les couts d’entretien du bien, ainsi que le paiement de la taxe foncière.

Après cette période l’acheteur devient spontanément plein propriétaire, et ce sans formalités particulières, il peut désormais disposer librement de son bien.

Investir en nue-propriété permet à l’investisseur d’en tirer un avantage fiscal, car le déficit foncier obtenu est imputé sur les revenus fonciers ce qui génère des économies d’impôts. L’acquéreur doit cependant prendre en charge les coûts des gros travaux, qu’il pourra également déduire par la suite. Aussi, il est exempté d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). L’administration fiscale estime que le bien fait partie du patrimoine de l’acquéreur pour sa valeur en pleine propriété.

Pour terminer, si l’usufruit est définit pour une durée de 15 ans au moins, le nu-propriétaire est exempté de la plus-value.

Cette option représente un investissement sur le long terme, qui permet d’acquérir à la fois un patrimoine et une sécurité financière importants.

Les contribuables concernés par cet avantage sont plutôt des personnes fortement imposées, avec des revenus fonciers élevés et qui souhaitent diminuer leur assiette ISF.