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Un patrimoine est composé de biens (actifs) mais également de dettes (passif).

Ce patrimoine, qu’il soit financier (actions, placements, assurance vie) ou immobilier (terrains, maison principale ou secondaire), va générer des revenus (loyers, dividendes, plus-values mobilières ou immobilières).

Les revenus de ce patrimoine sont imposables pour ce qui concerne les revenus de l’épargne et le patrimoine en lui-même.

Il est important de distinguer le patrimoine brut qui correspond aux biens possédés, et le patrimoine net, duquel on aura déduit les revenus de l’endettement.

La gestion d’un patrimoine n’est pas simple et il est préférable de la confier à un professionnel : un conseiller en gestion de patrimoine. Ce professionnel va définir de façon précise le bilan patrimonial.

Ce professionnel sera en mesure d’optimiser le capital de son client : son rôle de conseil est primordial et il doit pour cela être au courant des tendances économiques et des mécanismes financiers.

Le conseiller en gestion de patrimoine pourra proposer des placements financiers, des actions, des obligations, des valeurs immobilières.

C’est la raison pour laquelle le bilan patrimonial est très important ainsi que la définition des attentes et objectifs du client, afin d’ajuster au mieux l’offre qui sera faite, en minimisant les risques.

 

Depuis le 1er janvier 2014, voici les différents taux de crédit d’impôt auxquels vous pouvez prétendre suivant les équipements installés dans des habitations neuves ou terminées depuis deux ans :

- Chaudière gaz à condensation : 15%

- Chaudière fioul à condensation : 15%

- Chauffe-eau solaire : 15%

- Pompe à chaleur air/eau : 15%

- Pompe à chaleur géothermique : 15%

- Chaudière à bois : 15%

- Éolienne 15%

- Travaux d’isolation des combles, du sol ou des murs : 15% (y compris sur la main d’œuvre)

- Poêle à bois : 15%

- Chauffe eau thermodynamique : 15%

En revanche, l’installation de panneaux photovoltaïques, les travaux d’isolation de fenêtres ou les pompes à chaleur air/air ne permettent plus de bénéficier de crédit d’impôt.

Si vous réalisez un bouquet de travaux (au minimum 2 travaux éligibles au crédit d’impôt), vous pourrez prétendre à un crédit d’impôt allant jusqu’à 25%. Ces travaux écologiques doivent permettre de réduire votre facture énergétique.

Vous pourrez cumuler crédit d’impôt et prêt à taux zéro.

Le rachat de crédit permet de regrouper divers prêts souscrits, qu’ils soient immobiliers, à la consommation, et les transformer en un prêt personnel. On parle dans ce cas de regroupement de crédits.

L’un des premiers avantages est la diminution du montant de vos remboursements mensuels, avec un taux unique.

En revanche vos remboursements seront sur une durée plus longue. Il est important de prendre en compte ces paramètres car si le rachat de crédit vous permet d’alléger vos mensualités, le nouveau taux risque d’être plus élevé et au final le coût total de votre crédit va être plus important.

Vous devrez également être vigilant et tenir compte dans vos calculs des pénalités de remboursement anticipé, des frais d’assurances etc…

Il ne faut pas que vous ayez des frais supérieurs à l’économie escomptée.

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence en interrogeant banques, courtiers ou organismes de prêts.

Ces professionnels sauront, après étude de votre dossier, évaluer si cette opération répond à vos besoins.

Le rachat de crédits vous permet de simplifier la gestion de votre budget et de gagner du pouvoir d’achat.

 

L’intérêt de déléguer la gestion de son bien, est de se voir déchargé de toutes les démarches et contraintes. Le gestionnaire du bien sera le seul interlocuteur de votre locataire pour le paiement du loyer, l’établissement des quittances.

Si des travaux sont à prévoir, le gestionnaire se chargera de recevoir les devis, de choisir les entreprises qui effectueront ces travaux.

 

De même, les fonctions de l’administrateur comprennent les contrats de location, les états des lieux d’entrée et de sortie, la gestion des charges de copropriété et leur paiement. Il est possible que certains gestionnaires vous aident également à remplir vos déclarations fiscales.

 

La gestion locative a un coût qui s’élève à un pourcentage compris entre 6 et 8% hors taxes des loyers hors charges.

Le coût de la commercialisation de votre bien immobilier se situera entre15 et 19 % hors taxes des loyers annuels hors charges.

Pour simplifier, cela représente environ un mois de loyer.

 

Soyez attentif quand vous négociez le contrat de gestion locative avec votre administrateur : le contrat ne comprend parfois que les prestations de base, telles que perception des loyers, établissement du bail, quittances et paiement des charges.

Toutes les autres prestations sont facturées en plus, et l’addition peut grimper très vite.

 

Dernier point qui peut vous inciter à déléguer la gestion de votre bien : tous les frais liés à la gestion locative sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers.

Le syndic peut être :

-       un professionnel (une personne physique exerçant en son nom propre ou une société)

-       un non professionnel (un copropriétaire ou son conjoint)

 

 

Le syndic professionnel doit répondre à toutes les conditions suivantes :

- justifier d’une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,

- justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle,

- ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote contraire de l’assemblée générale,

- posséder une carte professionnelle de “gestion immobilière” délivrée par la préfecture.

 

Pour exercer sa mission, le syndic non professionnel doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété.

 

Le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriété.

Ses missions :

- La perception des charges et la gestion des comptes de la copropriété ;

- L’administration de la copropriété (choix des prestataires, souscription de polices d’assurance…)

- L’exécution des décisions votées lors des assemblées générales réunissant les copropriétaires. Le syndic de copropriété ne prend donc aucune décision : il a pour mission de les mettre en application uniquement.

 

 

Le syndic doit rendre compte de sa gestion en assemblée générale au moins une fois par an.

 

La durée de mandat du syndic est de 3 ans renouvelables. Le renouvellement implique une réélection par une nouvelle décision de l’assemblée générale.

 

Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires. En revanche, le syndic non professionnel n’est pas rémunéré, mais les frais qu’il engage pour la gestion de la copropriété lui sont remboursés sur le budget de la copropriété.

Réduction d’impôt :

 

Une dépense ou un investissement donne droit à une diminution d’impôt. Celle-ci correspond à un pourcentage des sommes engagées, dans les limites d’un plafond.

Ce mécanisme de réduction implique de payer suffisamment d’impôt pour en bénéficier.

En revanche, si la réduction dépasse le montant d’impôt initial, le surplus n’est ni remboursable ni reportable.

 

Crédit d’impôt :

 

Ce mécanisme est similaire au précédent, mais il n’est pas nécessaire d’avoir de hauts revenus pour en bénéficier : il est lié à l’achat de certains matériaux (chauffe-eau solaire par exemple). Cet achat va vous faire bénéficier de 32% de crédit d’impôt sur le montant de la facture. Si cet avantage dépasse le montant de votre impôt, le Trésor vous rembourse la différence.

 

Déduction du revenu :

 

Ce mécanisme consiste à imputer les sommes déductibles en diminution de votre revenu imposable et pas en diminution de l’impôt. Cela va surtout concerner les personnes taxées dans les plus hautes tranches du barême, à partir de 41%.

Les sommes déductibles étant souvent illimitées ou limitées à un plafond élevé, l’économie d’impôt est plus importante qu’avec une simple réduction.

La fiscalité des plus-values immobilières connaît des réformes, ce qui ne concerne pas les propriétaires occupants, dont la plus-value sur la résidence principale reste totalement exonérée.

 

En ce qui concerne les autres ventes, le délai d’exonération a été portée à 30 ans depuis le 1er janvier 2012, contre 15 ans auparavant.

L’abattement est de 2%  par an de la 6ème à la 17ème année, de 4% par an de la 18ème à la 24ème année et de 8% les huit dernières années..

 

Il est cependant possible d’alléger la plus-value en déduisant :

-       les frais des diagnostics

-       les travaux (sur justificatifs ou en appliquant un forfait de 15% du prix d’achat)

-       les frais d’achat du bien (sur justificatifs ou en appliquant un forfait de 7,5%)

 

La plus-value immobilière est imposée forfaitairement à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %.

Depuis 2013, une surtaxe (variant de 2 à 6%) s’applique sur les plus-values immobilières dès lors que celle-ci dépasse 50 000 euros.

 

Cette surtaxe ne concerne pas les ventes suivantes :

  • les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values,
  • les ventes portant sur les terrains à bâtir,
  • les ventes signées en 2013 pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 7 décembre 2012.

Le prêt à taux zéro (PTZ 2013) est destiné à financer :
- la construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou du terrain destiné à la construction de ce logement
- l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation
- l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation (cette opération est assimilée à la construction d’un logement)

 

A noter que les logements devront respecter des performances énergétiques précises (BBC 2005 ou Réglementation thermique 2012).

 

Le prêt ne peut être accordé qu’aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande.

 

L’attribution du nouveau PTZ 2013 est soumise à une condition de ressources.

 

Pour le calcul du PTZ+, on applique un pourcentage au coût maximal de l’opération toutes taxes comprises dans la limite d’un plafond.

Ce coût comprend le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de négociation. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.

Le pourcentage varie selon la zone géographique où se trouve le logement.

Le prêt ne peut concerner que la résidence principale, qui doit être occupée au moins huit mois par an. Le demandeur doit s’engager à occuper le logement dans l’année qui suit la déclaration d’achèvement des travaux ou l’acquisition.  Jusqu’au remboursement total de l’avance, le propriétaire doit donc occuper le logement à titre de résidence principale.

 

Si le logement est vendu avant la fin du prêt, cela entraîne le remboursement intégral des sommes encore dues. Toutefois, l’emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt à 0 %, sous la forme d’un transfert du capital restant dû, s’il acquiert une nouvelle résidence principale répondant aux critères du prêt à 0 % (construction, logement neuf ou ancien avec ou sans travaux). 

La responsabilité civile correspond à l’obligation de réparer les dommages causés à autrui. Ce dommage peut résulter, par exemple, d’une imprudence.

La responsabilité civile peut s’assurer. C’est alors l’assurance qui se substitue au responsable, c’est-à-dire à l’auteur du dommage, pour indemniser la victime.

 

La garantie responsabilité civile souscrite couvre les dommages aux tiers :

- causés par votre faute, par imprudence ou par négligence,

- commis par vos enfants, s’ils vivent sous votre toit (les enfants majeurs vivant sous votre toit sont en principe également couverts),

- causés par vos ascendants vivant sous votre toit,

- causés par vos préposés (femme de ménage, jardinier, baby-sitter…),

- causés par vos animaux, ou ceux que vous gardez,

- causés par les objets que vous possédez, ou avez empruntés ou loués,

du fait du logement dont vous êtes propriétaire, (par exemple du fait d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction, même si le logement est inoccupé ou loué).

 

 

Certains dommages ne sont pas couverts par la garantie. Il s’agit notamment :

du dommage que vous causez à vous-même ou à vos proches, du dommage que vous causez intentionnellement à autrui, du dommage causé par un chien qualifié de “dangereux”, du dommage causé par un véhicule à moteur, de vos activités professionnelles (assurances spéciales).

Certaines de ces exclusions peuvent cependant faire l’objet d’un contrat spécifique.

 

Le rôle de l’assurance consiste à se substituer au responsable pour indemniser la victime.

A défaut d’assurance, le responsable doit dédommager lui-même la ou les victimes.

 

Généralement, la garantie responsabilité civile couvre le souscripteur du contrat, ainsi que toute personne résidant en permanence au domicile de celui-ci ; ses enfants même majeurs célibataires, et/ou ceux de la personne vivant avec lui.

Selon les contrats, mêmes les enfants célibataires qui ne vivent pas habituellement au domicile de l’assuré, peuvent être couverts, par exemple lorsqu’ils poursuivent des études sans exercer de profession.

 

Vous pouvez souscrire une assurance spécifique, dite “responsabilité civile vie privée”. Cependant, si vous avez souscrit une assurance multirisques habitation,  cette garantie est incluse dans votre contrat.

Certaines assurances obligatoires comprennent une garantie limitée de responsabilité civile, notamment :

- l’assurance voiture

- l’assurance locataires

L’expert comptable est un professionnel de la comptabilité dont le rôle va beaucoup plus loin que l’établissement des comptes de l’entreprise : c’est un véritable partenaire du dirigeant qui fournira des conseils en matière juridique, fiscale, sociale, comptable voir même patrimoniale.

L’expert comptable a un rôle important pour les entreprises, que ce soit lors de sa création, de son développement ou de sa transmission.

expert comptable

 

Un expert comptable est  l’intermédiaire entre l’entreprise et ses différents interlocuteurs (organismes financiers, sociaux, Etat, etc.). Il est l’interlocuteur privilégié du chef d’entreprise. Comme son non l’indique, l’expert-comptable est un professionnel de la comptabilité, mais pas seulement…il est plus généralement un professionnel du droit (droit comptable, droit fiscal, droit social et droit des sociétés).

 

S’il a avant tout pour mission la réalisation d’une prestation définie au départ (supervision des comptes de l’entreprise, réalisation du bilan, etc.), il est aussi un conseiller pour le chef d’entreprise, capable de le renseigner et de l’orienter dans de nombreux domaines (paie, juridique, fiscalité, gestion). L’expert-comptable est présent pour accompagner l’entreprise à toutes les étapes de sa vie.

 

En tant que professionnel de la comptabilité, l’expert-comptable a pour mission principale tout ce qui a trait à la comptabilité, ce qui comprend essentiellement la tenue de la comptabilité et l’établissement des états comptables.

 

L’expert-comptable peut, en plus de sa mission récurrente liée à la tenue et à la révision des comptes de l’entreprise, réaliser :

- Les fiches de paies et les déclarations sociales

- Les déclarations fiscales telles que les déclarations de TVA, de taxe professionnelle,

- La mise en place d’outils de gestion tels que le calcul du seuil de rentabilité, le tableau de bord, un plan de financement,

- Les obligations juridiques telles que les statuts de l’entreprise, les assemblées générales ou les formalités de dissolution,

- La déclaration d’impôt sur les revenus

- L’évaluation d’entreprise

- L’optimisation fiscale

 

Le domaine d’intervention de l’expert-comptable est très vaste. Il est donc très important pour le chef d’entreprise de bien définir avec son expert-comptable le cadre d’intervention de ce dernier.