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Les locataires ont l’obligation de souscrire une assurance habitation pour leur logement. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le bail .Une assurance habitation protège non seulement le logement, mais également les équipements et le mobilier. Leur montant par mois dépend souvent de la surface de votre habitation. Plus votre habitation sera grande et plus vous avez du mobilier de valeur,  plus il y a des chances que le montant de votre assurance soit élevé.

Les assurances habitation comportent des garanties de base qui se retrouvent dans tous les contrats :

-       garanties de responsabilité

-       garanties dommages aux biens

Au-delà de ces garanties de base, vous pouvez souscrire des garanties supplémentaires :

-       garantie contre le vol, dommages aux appareils électriques

-       garantie pour des installations extérieures telles qu’une piscine

-       garantie protection juridique

Votre cotisation sera évidemment plus chère selon le nombre de garanties que vous ajoutez.

Dans certains cas précis, il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance habitation locataire : meublés, résidences secondaires, logements de fonction  ou locations saisonnières.

Il est important de bien comparer toutes les offres, car les tarifs peuvent varier selon les assureurs.

Une assurance habitation a une validité d’un an et se renouvelle  généralement par tacite reconduction ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Businessman signing a document.

 

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Un contrat de bail, qui peut également s’appeler contrat de location, est un document que signent un propriétaire et son locataire.

Ce document doit mentionner les éléments de la location : montant du loyer, durée du bail etc…

 

La loi du 6 juillet 1989 a rendu obligatoire ce document. Il doit être rédigés en deux exemplaires originaux, dont propriétaire et locataire gardent chacun un exemplaire.

 

Le bail doit obligatoirement comporter les données suivantes :

 

- Nom et adresse du propriétaire

- Durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire peut emménager

- Une description du logement (ainsi que cave, parking, jardin….)

- Les parties communes,

- La précision de l’usage des locaux : habitation ou mixte : professionnel et habitation

- Le montant du loyer  et les modalités de son règlement

- Le montant du dépôt de garantie (en général deux mois)

 

 

En outre, il faudra joindre au bail d’autres documents :

 

- L’état des lieux

- Le règlement de copropriété s’il s’agit d’un immeuble

- L’attestation d’assurance que le locataire doit obligatoirement fournir

 

Un bail a en général une durée de trois ans, mais il est possible d’établir un bail pour une durée plus longue.

contrat de bail

A  l’amiable :

Le propriétaire doit d’abord tenter de récupérer les créances par téléphone, par mail ou par lettre simple.

La caution peut également être prise en compte pour le règlement des loyers impayés. Si ces échanges n’aboutissent pas, le propriétaire doit respecter certaines étapes des procédures suivantes :

 

Lettre de mise en demeure :

C’est la première étape d’une procédure de contentieux, un délai est donné au locataire pour payer les loyers dus.

 

Injonction de payer :

Cette procédure implique de déposer un recours auprès du Tribunal d’instance pour les sommes supérieures à 4000 euros ou auprès de la juridiction de proximité pour les sommes inférieures à ce seuil.

Si la requête est justifiée, le propriétaire informe le locataire de l’ordonnance d’injonction de payer. Cette ordonnance peut être contestée par le locataire durant un mois. Cette solution est rapide et peu onéreuse, mais ne met pas fin au bail.

 

Clause résolutoire :

Cette clause permet de mettre fin au bail en cas de loyers impayés.

Le propriétaire doit faire appel à un huissier qui délivrera un commandement de payer au locataire. Si le paiement n’est pas réalisé dans les deux mois, le locataire peut être assigné.

 

Assurance loyers impayés :

L’assurance prend en charge, sans franchise, l’indemnisation du premier euro de loyer impayé.

Votre assurance se retournera ensuite contre le locataire pour obtenir les sommes dues.

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La gestion locative consiste à gérer au quotidien, tout ce qui est nécessaire à toutes les étapes de la location, perception des loyers, délivrance des quittances, réparations nécessaires, répartition des charges…

 

La gestion de votre bien immobilier peut être confiée à différents professionnels : administrateur de biens, agent immobilier ou notaire.

 

Administrateur de bien :

La gestion locative est son cœur de métier. Vous êtes sûr de pouvoir bénéficier des meilleures prestations. Un bémol : l’administrateur ne pourra vous proposer que des packages.

 

Notaire :

C’est la solution la moins fréquemment retenue car la gestion locative n’est pas l’activité principale des notaires.

 

Agent immobilier :

C’est le cas de figure le plus courant, car vous bénéficiez  d’un interlocuteur unique dès la mise en location et sa polyvalence est précieuse.

 

 

 

Le mandat de gestion est le document qui synthétise les rapports entre le propriétaire et le gestionnaire.

 

Les fonctions du gestionnaire de biens sont variées:

- louer le bien

- percevoir les loyers

- exécuter des travaux

- représenter le propriétaire lors des assemblées générales de copropriété

-payer les charges et impôts

- souscrire les assurances nécessaires sur l’immeuble ou liées aux pertes de loyers et dégradations du logement

- préparer les éléments permettant au propriétaire d’établir ses déclarations fiscales

 

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Le syndic peut être :

-       un professionnel (une personne physique exerçant en son nom propre ou une société)

-       un non professionnel (un copropriétaire ou son conjoint)

 

Le syndic professionnel doit répondre à toutes les conditions suivantes :

- justifier d’une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,

- justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle,

- ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote contraire de l’assemblée générale,

- posséder une carte professionnelle de “gestion immobilière” délivrée par la préfecture.

 

Pour exercer sa mission, le syndic non professionnel doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété.

 

Le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriété.

Ses missions :

- La perception des charges et la gestion des comptes de la copropriété ;

- L’administration de la copropriété (choix des prestataires, souscription de polices d’assurance…)

- L’exécution des décisions votées lors des assemblées générales réunissant les copropriétaires. Le syndic de copropriété ne prend donc aucune décision : il a pour mission de les mettre en application uniquement.

 

 

Le syndic doit rendre compte de sa gestion en assemblée générale au moins une fois par an.

 

La durée de mandat du syndic est de 3 ans renouvelables. Le renouvellement implique une réélection par une nouvelle décision de l’assemblée générale.

 

Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires. En revanche, le syndic non professionnel n’est pas rémunéré, mais les frais qu’il engage pour la gestion de la copropriété lui sont remboursés sur le budget de la copropriété.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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La fiscalité des plus-values immobilières connaît des réformes, ce qui ne concerne pas les propriétaires occupants, dont la plus-value sur la résidence principale reste totalement exonérée.

 

En ce qui concerne les autres ventes, le délai d’exonération a été portée à 30 ans depuis le 1er janvier 2012, contre 15 ans auparavant.

L’abattement est de 2%  par an de la 6ème à la 17ème année, de 4% par an de la 18ème à la 24ème année et de 8% les huit dernières années..

 

Il est cependant possible d’alléger la plus-value en déduisant :

-       les frais des diagnostics

-       les travaux (sur justificatifs ou en appliquant un forfait de 15% du prix d’achat)

-       les frais d’achat du bien (sur justificatifs ou en appliquant un forfait de 7,5%)

 

La plus-value immobilière est imposée forfaitairement à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %.

Depuis 2013, une surtaxe (variant de 2 à 6%) s’applique sur les plus-values immobilières dès lors que celle-ci dépasse 50 000 euros.

 

Cette surtaxe ne concerne pas les ventes suivantes :

  • les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values,
  • les ventes portant sur les terrains à bâtir,
  • les ventes signées en 2013 pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 7 décembre 2012.

Votre identité

Une carte d’identité, un passeport ou un livret de famille.

 Vos revenus

  • Vos trois derniers bulletins de salaire (vos revenus mensuels doivent atteindre au moins 3 fois le montant du loyer) ;
  • Votre déclaration d’impôt sur le revenu ;
  • Votre contrat de travail ou une attestation d’embauche ;
  • Votre avis d’imposition, notamment pour les professions libérales et les gérants de société ;
  • La caution d’une tierce personne  ou celle d’une banque si votre dossier seul est insuffisant. La caution est un acte manuscrit, signé par le garant qui s’engage ainsi à prendre la suite du locataire au cas où ce dernier ne pourrait plus assurer le paiement du loyer.

Il existe plusieurs types de caution :
- la caution simple : en cas de loyer impayé, le propriétaire-bailleur doit d’abord engager des poursuites contre le locataire ; si celui-ci n’est pas solvable, le propriétaire-bailleur pourra alors se tourner vers le garant.
- la caution solidaire: locataire et garant sont engagés d’égale manière. En cas de loyer impayé, le propriétaire-bailleur peut demander le paiement à l’un comme à l’autre.

Le dépôt de garantie

Un dépôt de garantie d’un mois de loyer hors charges pour les locations nues. Pour celles meublées, le montant est libre. Le dépôt est restitué en fin de bail selon l’état des lieux.

Autres informations

- Les dernières quittances de votre logement précédent ;

- La dernière facture EDF, tenant lieu de justificatif de domicile pour le garant ;

- Un Relevé d’identité bancaire (RIB).

 

En revanche, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire pour son dossier de location:
- une copie de relevé de compte bancaire ou postal,
- une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal

Une fois tout ces documents justificatifs réunis, votre dossier sera complet !

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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La Chambre de commerce et d’industrie de région Paris Ile-de-France et Oséo, future partie intégrante de la  Banque Publique d’Investissement, se mobilisent dans l’objectif d’offrir aux jeunes entreprises une solution de crédit dédiée au financement des baux commerciaux, véritable fardeau dans la gestion comptable des jeunes entreprises. 

L’immobilier représente aujourd’hui le deuxième poste budgétaire des entreprises, freinant les plus jeunes d’entre elles dans leur accès à des locaux commerciaux. Pour ces entreprises, la signature d’un bail commercial s’accompagne d’engagements financiers lourds qui mobilisent leurs faibles ressources et, de ce fait, fragilisent leur croissance.

L’enquête annuelle de conjoncture de la CCI de région Paris Ile-de-France montre que plus l’entreprise est petite, plus les sommes garantissant les intérêts du bailleur contre le défaut de paiement sont importantes. Elles peuvent dépasser un an de loyer. Au-delà du dépôt de garantie usuel (3 mois de loyers), les PME doivent immobiliser plusieurs mois de loyers selon la solvabilité de l’entreprise et bien souvent l’entrepreneur doit présenter une caution personnelle ou d’un tiers.

Ces pratiques sont encore plus marquées en Ile-de-France où le marché de l’immobilier d’entreprise est très tendu pour les petites surfaces et les capacités d’accueil dans les incubateurs et pépinières limitées.

La CCI de région Paris Ile-de-France et Oséo considèrent qu’il est essentiel de lever les freins financiers à l’accès aux locaux commerciaux pour les jeunes entreprises. En effet, la mobilisation de leur trésorerie et de leurs fonds propres pour répondre aux exigences des bailleurs limite leur capacité à investir et à créer des emplois. La CCI de région Paris Ile-de-France et OSEO proposent donc la mise en place d’une offre de crédit bancaire moyen terme couvrant l’intégralité du financement du bail commercial comme alternative aux pratiques actuelles (dépôt de garantie et demandes d’immobilisations financières complémentaires dont la caution du dirigeant). Les banques, partenaires financiers traditionnels des petites et moyennes entreprises, sont invitées à se mobiliser à leurs côtés pour développer cette offre de crédit.

Vous pouvez obtenir plus d’informations sur ce dispositif en contactant un expert-comptable : recevez 3 devis d’experts comptables.

Source : http://www.oseo.fr/ 

Le prêt à taux zéro (PTZ 2013) est destiné à financer :

  • la construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou du terrain destiné à la construction de ce logement
  • l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation
  • l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation (cette opération est assimilée à la construction d’un logement)

 

A noter que les logements devront respecter des performances énergétiques précises (BBC 2005 ou Réglementation thermique 2012).

 

Le prêt ne peut être accordé qu’aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande.

 

L’attribution du nouveau PTZ 2013 est soumise à une condition de ressources.

 

Pour le calcul du PTZ+, on applique un pourcentage au coût maximal de l’opération toutes taxes comprises dans la limite d’un plafond.

Ce coût comprend le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de négociation. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.

Le pourcentage varie selon la zone géographique où se trouve le logement.

Le prêt ne peut concerner que la résidence principale, qui doit être occupée au moins huit mois par an. Le demandeur doit s’engager à occuper le logement dans l’année qui suit la déclaration d’achèvement des travaux ou l’acquisition.  Jusqu’au remboursement total de l’avance, le propriétaire doit donc occuper le logement à titre de résidence principale.

 

Si le logement est vendu avant la fin du prêt, cela entraîne le remboursement intégral des sommes encore dues. Toutefois, l’emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt à 0 %, sous la forme d’un transfert du capital restant dû, s’il acquiert une nouvelle résidence principale répondant aux critères du prêt à 0 % (construction, logement neuf ou ancien avec ou sans travaux). 

Une location est qualifiée de meublé lorsque le logement est décent et garni d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre la vie courante du locataire.

Comme il n’existe pas de définition légale, la notion de location meublée est imprécise. Certaines location meublée ne proposent que le strict minimum : table à manger, canapé, lit, réfrigérateur, etc. Alors que d’autres sont de véritables services appartements avec fer à repasser, sèche cheveux, service complet de vaisselles et matériel high-tech.

 

La location en meublé permet de proposer des baux plus souples d’un an ou de neuf mois pour un bail consenti à un étudiant. Cette durée courte facilite les changements de locataire et minimise le risque d’impayé. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit en informer le locataire en respectant un préavis de 3 mois et motiver son refus de renouvellement.
Le locataire peut quant à lui, donner congé à tout moment sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois .

De plus, les propriétaires louant en meublé sont libres d’augmenter les loyers entre deux locations. En effet, le plafonnement des loyers de la loi Duflot du 1er août 2012 concerne uniquement les locations nues à titre de résidence principale dans 38 agglomérations.

Enfin, au niveau fiscal, la location meublée permet de bénéficier du statut LMNP. Les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ce qui offre la possibilité de déduire des loyers perçus les frais tels que les émoluments du notaire et d’amortir le bien ainsi que le mobilier du logement.

Le contrat de location doit contenir les noms, prénoms et adresses du bailleur et du locataire ainsi que la durée de location et le montant du loyer. Les diagnostics techniques sont aussi obligatoires.

Le dépôt de garantie, les charges, le montant du loyer, les obligations du propriétaire et du locataire, les documents annexes tels l’état des lieux et l’inventaire du mobilier ne sont pas règlementés. Les deux parties peuvent donc en convenir librement.

 

Un inventaire détaillé doit donc être réalisé lors de l’état des lieux qui nécessite de prendre en compte le moindre petits éléments mis à disposition du locataire et d’évaluer leur état d’usage. Cela permet de se protéger contre la détérioration du mobilier et d’éviter de devoir le remplacer entre deux locations.

 

 

 

 

 

 

 

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