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Les locataires ont l’obligation de souscrire une assurance habitation pour leur logement. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le bail .Une assurance habitation protège non seulement le logement, mais également les équipements et le mobilier.

Les assurances habitation comportent des garanties de base qui se retrouvent dans tous les contrats :

-       garanties de responsabilité

-       garanties dommages aux biens

Au-delà de ces garanties de base, vous pouvez souscrire des garanties supplémentaires :

-       garantie contre le vol, dommages aux appareils électriques

-       garantie pour des installations extérieures telles qu’une piscine

-       garantie protection juridique

Votre cotisation sera évidemment plus chère selon le nombre de garanties que vous ajoutez.

Dans certains cas précis, il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance habitation locataire : meublés, résidences secondaires, logements de fonction  ou locations saisonnières.

Il est important de bien comparer toutes les offres, car les tarifs peuvent varier selon les assureurs.

Une assurance habitation a une validité d’un an et se renouvelle  généralement par tacite reconduction ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’objectif de ces réglementations thermiques est de limiter les consommations d’énergie. C’est la loi provenant de Grenelle de l’environnement qui régit cette mise en œuvre.

5 domaines de consommation d’énergie sont concernés :

-       le chauffage

-       la climatisation

-       l’eau chaude sanitaire

-       l’éclairage

-       les auxiliaires qui comprennent entre autres les pompes, la ventilation etc…

La Réglementation Thermique 2015 va imposer une consommation d’énergie primaire de 30 kWh/m2/an au maximum, alors que la RT 2012 ne demandait que 50 kWh/m2/an.

Cette réglementation s’applique pour tous les bâtiments neufs destinés à être habités. Afin d’obtenir une habitation BBC voire passive, l’installation de certaines technologies est vraiment mise en avant : panneaux photovoltaïques, chaudière à condensation, chauffe-eau solaire, chauffage thermodynamique, géothermie ou systèmes à biomasse.

L’utilisation des énergies renouvelables devient incontournable afin de faire baisser la facture énergétique.

Le choix des matériaux procurant le meilleur rendement sera déterminant.

Dans le cadre d’une habitation existante, l’objectif est de réduire de 38% la consommation d ‘énergie d’ici 2020. Cela se traduira notamment par des travaux d’isolation (murs, toit, fenêtres…), la suppression des ponts thermiques.

Ces travaux sont encouragés par des crédits d’impôts, renseignez-vous pour connaître toutes les aides auxquelles vous pouvez prétendre.

En 2020, la réglementation thermique imposera des bâtiments à énergie positive : cela signifie que la production d’énergie sera supérieure à la consommation.

Ces maisons économes en production d’énergie permettent également de gagner du pouvoir d’achat supplémentaire.

Défiscaliser signifie investir de l’argent pour ensuite en récupérer une partie plus ou moins importante sous forme de réduction d’impôt.

Il existe en France plusieurs lois de défiscalisation qui permettent à un particulier de financer l’achat d’un bien immobilier grâce à ses impôts.

Le point de départ de ces lois de défiscalisations immobilières est le manque de logements en France.

-Loi Duflot: cette loi est applicable depuis le 1er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2016. Le bien immobilier acquis est destiné à être loué, sa valeur d’achat ne doit pas excéder 300 000 euros. La défiscalisation est de 18% sur une durée de 9 ans. Le bien immobilier doit être situé dans une ville éligible à cette loi et il faudra respecter un plafond de loyer.

-Loi Bouvard : cette loi est applicable depuis le 1er janvier 2014 jusqu’au 31 décembre 2016. L’investissement immobilier doit être fait dans des résidences de services (tourisme, universitaires, maisons de retraites …). La réduction d’impôt s’élève à 11% sur une durée de 9 ans.

-Loi EHPAD: cette loi est liée à la loi Censi-Bouvard puisqu’elle consiste à acquérir une chambre médicalisée dans une EHPAD.

-Loi Malraux : cette loi concerne les biens immobiliers à rénover ; ceux-ci doivent être situés dans un Périmètre Sauvegardé. La défiscalisation va s’appliquer sur le montant des travaux réalisés. Les travaux doivent être suivis par un architecte des Bâtiments de France. Le montant des travaux pour calculer la réduction d’impôt est plafonné à 100 000 euros par an.

A noter que depuis le 1er janvier 2013, cette loi  ne rentre plus dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.

N’hésitez pas à étudier les différentes solutions qui existent afin de choisir la loi de défiscalisation la plus adaptée à votre situation.

Un contrat de bail, qui peut également s’appeler contrat de location, est un document que signent un propriétaire et son locataire.

Ce document doit mentionner les éléments de la location : montant du loyer, durée du bail etc…

 

 

La loi du 6 juillet 1989 a rendu obligatoire ce document. Il doit être rédigés en deux exemplaires originaux, dont propriétaire et locataire gardent chacun un exemplaire.

 

 

Le bail doit obligatoirement comporter les données suivantes :

 

- Nom et adresse du propriétaire

- Durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire peut emménager

- Une description du logement (ainsi que cave, parking, jardin….)

- Les parties communes,

- La précision de l’usage des locaux : habitation ou mixte : professionnel et habitation

- Le montant du loyer  et les modalités de son règlement

- Le montant du dépôt de garantie (en général deux mois)

 

 

En outre, il faudra joindre au bail d’autres documents :

 

- L’état des lieux

- Le règlement de copropriété s’il s’agit d’un immeuble

- L’attestation d’assurance que le locataire doit obligatoirement fournir

 

Un bail a en général une durée de trois ans, mais il est possible d’établir un bail pour une durée plus longue.

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A  l’amiable :

Le propriétaire doit d’abord tenter de récupérer les créances par téléphone, par mail ou par lettre simple.

La caution peut également être prise en compte pour le règlement des loyers impayés. Si ces échanges n’aboutissent pas, le propriétaire doit respecter certaines étapes des procédures suivantes :

 

Lettre de mise en demeure :

C’est la première étape d’une procédure de contentieux, un délai est donné au locataire pour payer les loyers dus.

 

Injonction de payer :

Cette procédure implique de déposer un recours auprès du Tribunal d’instance pour les sommes supérieures à 4000 euros ou auprès de la juridiction de proximité pour les sommes inférieures à ce seuil.

Si la requête est justifiée, le propriétaire informe le locataire de l’ordonnance d’injonction de payer. Cette ordonnance peut être contestée par le locataire durant un mois. Cette solution est rapide et peu onéreuse, mais ne met pas fin au bail.

 

Clause résolutoire :

Cette clause permet de mettre fin au bail en cas de loyers impayés.

Le propriétaire doit faire appel à un huissier qui délivrera un commandement de payer au locataire. Si le paiement n’est pas réalisé dans les deux mois, le locataire peut être assigné.

 

Assurance loyers impayés :

L’assurance prend en charge, sans franchise, l’indemnisation du premier euro de loyer impayé.

Votre assurance se retournera ensuite contre le locataire pour obtenir les sommes dues.th

L’intérêt de déléguer la gestion de son bien, est de se voir déchargé de toutes les démarches et contraintes. Le gestionnaire du bien sera le seul interlocuteur de votre locataire pour le paiement du loyer, l’établissement des quittances.

Si des travaux sont à prévoir, le gestionnaire se chargera de recevoir les devis, de choisir les entreprises qui effectueront ces travaux.

 

De même, les fonctions de l’administrateur comprennent les contrats de location, les états des lieux d’entrée et de sortie, la gestion des charges de copropriété et leur paiement. Il est possible que certains gestionnaires vous aident également à remplir vos déclarations fiscales.

 

La gestion locative a un coût qui s’élève à un pourcentage compris entre 6 et 8% hors taxes des loyers hors charges.

Le coût de la commercialisation de votre bien immobilier se situera entre15 et 19 % hors taxes des loyers annuels hors charges.

Pour simplifier, cela représente environ un mois de loyer.

 

Soyez attentif quand vous négociez le contrat de gestion locative avec votre administrateur : le contrat ne comprend parfois que les prestations de base, telles que perception des loyers, établissement du bail, quittances et paiement des charges.

Toutes les autres prestations sont facturées en plus, et l’addition peut grimper très vite.

 

Dernier point qui peut vous inciter à déléguer la gestion de votre bien : tous les frais liés à la gestion locative sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers.

La gestion locative consiste à gérer au quotidien, tout ce qui est nécessaire à toutes les étapes de la location, perception des loyers, délivrance des quittances, réparations nécessaires, répartition des charges…

 

La gestion de votre bien immobilier peut être confiée à différents professionnels : administrateur de biens, agent immobilier ou notaire.

 

Administrateur de bien :

La gestion locative est son cœur de métier. Vous êtes sûr de pouvoir bénéficier des meilleures prestations. Un bémol : l’administrateur ne pourra vous proposer que des packages.

 

Notaire :

C’est la solution la moins fréquemment retenue car la gestion locative n’est pas l’activité principale des notaires.

 

Agent immobilier :

C’est le cas de figure le plus courant, car vous bénéficiez  d’un interlocuteur unique dès la mise en location et sa polyvalence est précieuse.

 

 

 

Le mandat de gestion est le document qui synthétise les rapports entre le propriétaire et le gestionnaire.

 

Les fonctions du gestionnaire de biens sont variées:

- louer le bien

- percevoir les loyers

- exécuter des travaux

- représenter le propriétaire lors des assemblées générales de copropriété

-payer les charges et impôts

- souscrire les assurances nécessaires sur l’immeuble ou liées aux pertes de loyers et dégradations du logement

- préparer les éléments permettant au propriétaire d’établir ses déclarations fiscales

 

Le syndic peut être :

-       un professionnel (une personne physique exerçant en son nom propre ou une société)

-       un non professionnel (un copropriétaire ou son conjoint)

 

 

Le syndic professionnel doit répondre à toutes les conditions suivantes :

- justifier d’une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,

- justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle,

- ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote contraire de l’assemblée générale,

- posséder une carte professionnelle de “gestion immobilière” délivrée par la préfecture.

 

Pour exercer sa mission, le syndic non professionnel doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété.

 

Le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriété.

Ses missions :

- La perception des charges et la gestion des comptes de la copropriété ;

- L’administration de la copropriété (choix des prestataires, souscription de polices d’assurance…)

- L’exécution des décisions votées lors des assemblées générales réunissant les copropriétaires. Le syndic de copropriété ne prend donc aucune décision : il a pour mission de les mettre en application uniquement.

 

 

Le syndic doit rendre compte de sa gestion en assemblée générale au moins une fois par an.

 

La durée de mandat du syndic est de 3 ans renouvelables. Le renouvellement implique une réélection par une nouvelle décision de l’assemblée générale.

 

Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires. En revanche, le syndic non professionnel n’est pas rémunéré, mais les frais qu’il engage pour la gestion de la copropriété lui sont remboursés sur le budget de la copropriété.

La fiscalité des plus-values immobilières connaît des réformes, ce qui ne concerne pas les propriétaires occupants, dont la plus-value sur la résidence principale reste totalement exonérée.

 

En ce qui concerne les autres ventes, le délai d’exonération a été portée à 30 ans depuis le 1er janvier 2012, contre 15 ans auparavant.

L’abattement est de 2%  par an de la 6ème à la 17ème année, de 4% par an de la 18ème à la 24ème année et de 8% les huit dernières années..

 

Il est cependant possible d’alléger la plus-value en déduisant :

-       les frais des diagnostics

-       les travaux (sur justificatifs ou en appliquant un forfait de 15% du prix d’achat)

-       les frais d’achat du bien (sur justificatifs ou en appliquant un forfait de 7,5%)

 

La plus-value immobilière est imposée forfaitairement à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %.

Depuis 2013, une surtaxe (variant de 2 à 6%) s’applique sur les plus-values immobilières dès lors que celle-ci dépasse 50 000 euros.

 

Cette surtaxe ne concerne pas les ventes suivantes :

  • les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values,
  • les ventes portant sur les terrains à bâtir,
  • les ventes signées en 2013 pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 7 décembre 2012.

Votre identité

 

Une carte d’identité, un passeport ou un livret de famille.

 

 

Vos revenus

 

- Vos trois derniers bulletins de salaire (vos revenus mensuels doivent atteindre au moins 3 fois le montant du loyer) ;

- Votre déclaration d’impôt sur le revenu ;

- Votre contrat de travail ou une attestation d’embauche ;

- Votre avis d’imposition, notamment pour les professions libérales et les gérants de société ;

- La caution d’une tierce personne  ou celle d’une banque si votre dossier seul est insuffisant. La caution est un acte manuscrit, signé par le garant qui s’engage ainsi à prendre la suite du locataire au cas où ce dernier ne pourrait plus assurer le paiement du loyer.
Il existe plusieurs types de caution :
- la caution simple : en cas de loyer impayé, le propriétaire-bailleur doit d’abord engager des poursuites contre le locataire ; si celui-ci n’est pas solvable, le propriétaire-bailleur pourra alors se tourner vers le garant.
- la caution solidaire: locataire et garant sont engagés d’égale manière. En cas de loyer impayé, le propriétaire-bailleur peut demander le paiement à l’un comme à l’autre.

 

 

Le dépôt de garantie

 

Un dépôt de garantie d’un mois de loyer hors charges pour les locations nues. Pour celles meublées, le montant est libre. Le dépôt est restitué en fin de bail selon l’état des lieux.

 
Autres informations

 

- Les dernières quittances de votre logement précédent ;

- La dernière facture EDF, tenant lieu de justificatif de domicile pour le garant ;

- Un Relevé d’identité bancaire (RIB).

 

En revanche, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire pour son dossier de location:
- une copie de relevé de compte bancaire ou postal,
- une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal