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En cas de vente d’un bien immobilier, de nombreux diagnostics techniques sont devenus obligatoires. Vous devrez faire appel à des entreprises spécialisées et certifiées par un organisme accrédité. Il est utile de préciser qu’un diagnostiqueur peut réaliser l’ensemble des diagnostics, ce qui vous fera réaliser des économies non négligeables de temps et d’argent.

Voici un tour d’horizon des diagnostics les plus courants :

-       Amiante : le contrôle se fait dans les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1997

-       Plomb : ce risque concerne les immeubles construits avant le 1er janvier 1949. Le contrôle va concerner les parties privées habitables.

-       performance énergétique (DPE) : ce contrôle est obligatoire pour toute vente ou location d’un bien immobilier, la durée de validité du diagnostic est de 10 ans.

-       termite : la durée de validité de ce diagnostic est de 3 mois, et ne s’applique que dans certaines zones signalées par un arrêté préfectoral.

-       gaz : ce diagnostic permet de contrôler la conformité des installations, si elles ont été réalisées depuis plus de 15 ans

-       électricité : on applique les mêmes règles que pour le contrôle du gaz naturel

-       risques naturels et technologiques : ce diagnostic vous informe sur les risques tels que séisme, inondation, feu de forêt, avalanche, effet thermique ou toxique. Ce diagnostic est obligatoire depuis 2006 pour toute vente ou location d’un bien immobilier.

-       loi Carrez : ce diagnostic garantit la surface d’un logement, il est obligatoire pour toute surface supérieure à 8 m2.

Depuis le 1er janvier 2014, voici les différents taux de crédit d’impôt auxquels vous pouvez prétendre suivant les équipements installés dans des habitations neuves ou terminées depuis deux ans :

- Chaudière gaz à condensation : 15%

- Chaudière fioul à condensation : 15%

- Chauffe-eau solaire : 15%

- Pompe à chaleur air/eau : 15%

- Pompe à chaleur géothermique : 15%

- Chaudière à bois : 15%

- Éolienne 15%

- Travaux d’isolation des combles, du sol ou des murs : 15% (y compris sur la main d’œuvre)

- Poêle à bois : 15%

- Chauffe eau thermodynamique : 15%

En revanche, l’installation de panneaux photovoltaïques, les travaux d’isolation de fenêtres ou les pompes à chaleur air/air ne permettent plus de bénéficier de crédit d’impôt.

Si vous réalisez un bouquet de travaux (au minimum 2 travaux éligibles au crédit d’impôt), vous pourrez prétendre à un crédit d’impôt allant jusqu’à 25%. Ces travaux écologiques doivent permettre de réduire votre facture énergétique.

Vous pourrez cumuler crédit d’impôt et prêt à taux zéro.

Les locataires ont l’obligation de souscrire une assurance habitation pour leur logement. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le bail .Une assurance habitation protège non seulement le logement, mais également les équipements et le mobilier.

Les assurances habitation comportent des garanties de base qui se retrouvent dans tous les contrats :

-       garanties de responsabilité

-       garanties dommages aux biens

Au-delà de ces garanties de base, vous pouvez souscrire des garanties supplémentaires :

-       garantie contre le vol, dommages aux appareils électriques

-       garantie pour des installations extérieures telles qu’une piscine

-       garantie protection juridique

Votre cotisation sera évidemment plus chère selon le nombre de garanties que vous ajoutez.

Dans certains cas précis, il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance habitation locataire : meublés, résidences secondaires, logements de fonction  ou locations saisonnières.

Il est important de bien comparer toutes les offres, car les tarifs peuvent varier selon les assureurs.

Une assurance habitation a une validité d’un an et se renouvelle  généralement par tacite reconduction ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Défiscaliser signifie investir de l’argent pour ensuite en récupérer une partie plus ou moins importante sous forme de réduction d’impôt.

Il existe en France plusieurs lois de défiscalisation qui permettent à un particulier de financer l’achat d’un bien immobilier grâce à ses impôts.

Le point de départ de ces lois de défiscalisations immobilières est le manque de logements en France.

-Loi Duflot: cette loi est applicable depuis le 1er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2016. Le bien immobilier acquis est destiné à être loué, sa valeur d’achat ne doit pas excéder 300 000 euros. La défiscalisation est de 18% sur une durée de 9 ans. Le bien immobilier doit être situé dans une ville éligible à cette loi et il faudra respecter un plafond de loyer.

-Loi Bouvard : cette loi est applicable depuis le 1er janvier 2014 jusqu’au 31 décembre 2016. L’investissement immobilier doit être fait dans des résidences de services (tourisme, universitaires, maisons de retraites …). La réduction d’impôt s’élève à 11% sur une durée de 9 ans.

-Loi EHPAD: cette loi est liée à la loi Censi-Bouvard puisqu’elle consiste à acquérir une chambre médicalisée dans une EHPAD.

-Loi Malraux : cette loi concerne les biens immobiliers à rénover ; ceux-ci doivent être situés dans un Périmètre Sauvegardé. La défiscalisation va s’appliquer sur le montant des travaux réalisés. Les travaux doivent être suivis par un architecte des Bâtiments de France. Le montant des travaux pour calculer la réduction d’impôt est plafonné à 100 000 euros par an.

A noter que depuis le 1er janvier 2013, cette loi  ne rentre plus dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.

N’hésitez pas à étudier les différentes solutions qui existent afin de choisir la loi de défiscalisation la plus adaptée à votre situation.

Un contrat de bail, qui peut également s’appeler contrat de location, est un document que signent un propriétaire et son locataire.

Ce document doit mentionner les éléments de la location : montant du loyer, durée du bail etc…

 

 

La loi du 6 juillet 1989 a rendu obligatoire ce document. Il doit être rédigés en deux exemplaires originaux, dont propriétaire et locataire gardent chacun un exemplaire.

 

 

Le bail doit obligatoirement comporter les données suivantes :

 

- Nom et adresse du propriétaire

- Durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire peut emménager

- Une description du logement (ainsi que cave, parking, jardin….)

- Les parties communes,

- La précision de l’usage des locaux : habitation ou mixte : professionnel et habitation

- Le montant du loyer  et les modalités de son règlement

- Le montant du dépôt de garantie (en général deux mois)

 

 

En outre, il faudra joindre au bail d’autres documents :

 

- L’état des lieux

- Le règlement de copropriété s’il s’agit d’un immeuble

- L’attestation d’assurance que le locataire doit obligatoirement fournir

 

Un bail a en général une durée de trois ans, mais il est possible d’établir un bail pour une durée plus longue.

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A  l’amiable :

Le propriétaire doit d’abord tenter de récupérer les créances par téléphone, par mail ou par lettre simple.

La caution peut également être prise en compte pour le règlement des loyers impayés. Si ces échanges n’aboutissent pas, le propriétaire doit respecter certaines étapes des procédures suivantes :

 

Lettre de mise en demeure :

C’est la première étape d’une procédure de contentieux, un délai est donné au locataire pour payer les loyers dus.

 

Injonction de payer :

Cette procédure implique de déposer un recours auprès du Tribunal d’instance pour les sommes supérieures à 4000 euros ou auprès de la juridiction de proximité pour les sommes inférieures à ce seuil.

Si la requête est justifiée, le propriétaire informe le locataire de l’ordonnance d’injonction de payer. Cette ordonnance peut être contestée par le locataire durant un mois. Cette solution est rapide et peu onéreuse, mais ne met pas fin au bail.

 

Clause résolutoire :

Cette clause permet de mettre fin au bail en cas de loyers impayés.

Le propriétaire doit faire appel à un huissier qui délivrera un commandement de payer au locataire. Si le paiement n’est pas réalisé dans les deux mois, le locataire peut être assigné.

 

Assurance loyers impayés :

L’assurance prend en charge, sans franchise, l’indemnisation du premier euro de loyer impayé.

Votre assurance se retournera ensuite contre le locataire pour obtenir les sommes dues.th

L’intérêt de déléguer la gestion de son bien, est de se voir déchargé de toutes les démarches et contraintes. Le gestionnaire du bien sera le seul interlocuteur de votre locataire pour le paiement du loyer, l’établissement des quittances.

Si des travaux sont à prévoir, le gestionnaire se chargera de recevoir les devis, de choisir les entreprises qui effectueront ces travaux.

 

De même, les fonctions de l’administrateur comprennent les contrats de location, les états des lieux d’entrée et de sortie, la gestion des charges de copropriété et leur paiement. Il est possible que certains gestionnaires vous aident également à remplir vos déclarations fiscales.

 

La gestion locative a un coût qui s’élève à un pourcentage compris entre 6 et 8% hors taxes des loyers hors charges.

Le coût de la commercialisation de votre bien immobilier se situera entre15 et 19 % hors taxes des loyers annuels hors charges.

Pour simplifier, cela représente environ un mois de loyer.

 

Soyez attentif quand vous négociez le contrat de gestion locative avec votre administrateur : le contrat ne comprend parfois que les prestations de base, telles que perception des loyers, établissement du bail, quittances et paiement des charges.

Toutes les autres prestations sont facturées en plus, et l’addition peut grimper très vite.

 

Dernier point qui peut vous inciter à déléguer la gestion de votre bien : tous les frais liés à la gestion locative sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers.

Dans le cadre du Congrès de la Fédération des Promoteurs Immobiliers à Tours, le Crédit Foncier a remis jeudi 13 juin la Pyramide d’Or à Nexity pour son programme « Le Quartz », qui se situe à Nantes sur la principale artère de la ville. Ce projet immobilier répond aux nouvelles exigences liées à la performance énergétique, il est ainsi éligible au nouveau dispositif de défiscalisation Duflot.

Olivier Colonna d’Istria (président du directoire de Socfim) et Erik Orsenna (président d’un jury composé de professionnels du logement et de l’immobilie), ont remis la Pyramide d’Or à Nexity pour son programme « Le Quartz », qui a été conçu par l’architecte Jean-François Revert.

Le programme « Le Quartz » répond avant tout à la nécessité de proposer un logement de qualité en centre-ville, à la volonté d’améliorer sa dynamique commerciale et de mettre en valeur le patrimoine de l’hyper-centre de Nantes. La nouvelle résidence s’installe sur l’ancien rempart, qui a été restauré et mis en valeur.

La résidence se compose de 25 logements dont 4 en rénovation, elle comprendra également de nouveaux commerces sur une surface de 1 000 m².

Le concours est destiné aux adhérents de la FPI, et a pour objectif de promouvoir la qualité, le savoir-faire et l’innovation dans la construction. Les projets ou réalisations sont évalués selon certains critères tels que la qualité énergétique, le logement durable et l’esthétique.

Le projet retenu doit ainsi présenter des qualités esthétique : utilisation de différents matériaux, le choix des couleurs, les volumes et les proportions de façade ainsi que présenter une fonctionnalité affirmée contribuant à l’intégration sociale et au développement de la ville. Il doit également développer les espaces collectifs et privés avec harmonie. Enfin, il doit répondre aux différentes fonctions du développement durable et en particulier, disposer d’une bonne performance thermique.

Vous pouvez obtenir plus d’informations sur ce sujet en contactant un conseiller en gestion de patrimoine: recevez 3 devis en défiscalisation immobilière.

Source: www.creditfoncier.com.

La gestion locative consiste à gérer au quotidien, tout ce qui est nécessaire à toutes les étapes de la location, perception des loyers, délivrance des quittances, réparations nécessaires, répartition des charges…

 

La gestion de votre bien immobilier peut être confiée à différents professionnels : administrateur de biens, agent immobilier ou notaire.

 

Administrateur de bien :

La gestion locative est son cœur de métier. Vous êtes sûr de pouvoir bénéficier des meilleures prestations. Un bémol : l’administrateur ne pourra vous proposer que des packages.

 

Notaire :

C’est la solution la moins fréquemment retenue car la gestion locative n’est pas l’activité principale des notaires.

 

Agent immobilier :

C’est le cas de figure le plus courant, car vous bénéficiez  d’un interlocuteur unique dès la mise en location et sa polyvalence est précieuse.

 

 

 

Le mandat de gestion est le document qui synthétise les rapports entre le propriétaire et le gestionnaire.

 

Les fonctions du gestionnaire de biens sont variées:

- louer le bien

- percevoir les loyers

- exécuter des travaux

- représenter le propriétaire lors des assemblées générales de copropriété

-payer les charges et impôts

- souscrire les assurances nécessaires sur l’immeuble ou liées aux pertes de loyers et dégradations du logement

- préparer les éléments permettant au propriétaire d’établir ses déclarations fiscales

 

Cette tendance, qui existe depuis les années 50 connaît un vif succès: c’est en effet un moyen économique de partir en vacances dans le monde entier.

Cette formule vous permet d’habiter dans la maison d’une autre famille pendant qu’elle habite la vôtre. Cet échange a lieu à une période que les 2 familles auront défini préalablement et peut aussi comprendre l’échange d’un véhicule.

Vous n’avez pas besoin d’être propriétaire pour pouvoir échanger votre logement : il n’y a pas de transaction financière donc il ne s’agit pas de sous-louer son logement.

 

Il suffit de s’inscrire sur un des sites spécialisés dans les échanges de maison ou d’appartements et d’indiquer les lieux d’échanges souhaités.

 

Cette formule est très avantageuse financièrement et vous laisse le temps et les moyens de visiter des lieux jusque-là inaccessibles.
L’hébergement représente une partie importante du budget vacances et échanger votre maison ou appartement vous permet de réaliser des économies conséquentes (jusqu’à 70%) : plus de coût de chambre d’hôtel et/ou de location de voiture.

 

Votre assurance habitation, ou la responsabilité civile de vos hôtes selon les cas, prendra en charge les éventuels dommages intervenus durant leur séjour au même titre que si des amis étaient venus passer un week-end chez vous. Il n’y a aucune démarche spécifique à l’échange de maison. Vous devez simplement vérifier que votre assurance couvre bien les dégâts causés par un tiers qui garde votre maison en votre absence.

Si vous mettez également votre véhicule à disposition (voiture, moto, bateau), n’hésitez pas à contacter votre assurance qui demandera bien souvent le versement d’une prime pour couvrir un conducteur supplémentaire.

 

Il est d’ailleurs préférable d’établir un contrat d’échange pour éviter tout problème: utilisation du téléphone, de la voiture (dans ce cas, prévenir son assureur), présence ou non d’animaux.

 

Le monde s’offre ensuite à vous !